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避免二手房交易糾紛的要點

來源: 日期:2018年06月25日 瀏覽量:6431

當下,二手房交易市場相當活躍,但也糾紛頻發。買賣二手房應該注意哪些事項,該如何預防買賣過程中的風險? 


購買前一定要仔細研究房源,查清房屋的基本信息:


1、你買的到底是誰的房子?

買方應注意核實賣方的房產證,對房產證上的產權人信息和賣方的身份信息進行核實。同時,核實產權證的權屬人及賣方的戶口本上所載的婚姻狀況,如果已婚,在簽訂購房合同時賣方夫妻雙方都應當到場共同簽署,如果一方不能到場,那么應出具委托書,并且該委托書已經過公證,以證實其委托的真實性。賣方應注意核實買方的購房主體資格,如果買方因為政策所限不能在當地購置房產,哪怕簽訂了買賣合同,房管局沒辦法完成過戶,也會導致合同無法繼續履行。

2、你買的房子有人正在租嗎?

如果買賣的房產目前正在出租且租賃期未滿的,則承租方有權租住至期滿并且享有優先購買權,買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。如果確實存在租賃情況,買方應當要求賣方提供承租人出具在同等條件下放棄優先購買權的聲明。

3、你買的房子存在抵押嗎?

如果賣方已將該房產抵押給第三方,在轉讓該房產時,只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下,此房產方可進行買賣。

4、你買的房子是“學位房”嗎?

以購買“學位房”為主要目的買方,一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況,其次要將購買學位房這一特殊目的寫入合同,并約定如因賣方違約致使買方購買“學位房”的合同目的不能實現,買方有權要求解除合同,并且要求賠償房屋差價損失等。

5、你買的房子上存在戶口嗎?

有些人買房就是為了孩子上學,但是往往忽略戶口的問題,在房子購入后,由于原房產所有人未能將戶口及時遷出,致使新房屋所有人戶口不能遷入,出現法律糾紛。針對這種情況,可以在確認房屋是否存在戶口后,約定好遷走的日期,并約定好相應的違約責任。

6、賣方協助辦理過戶手續?

買賣雙方在簽訂了房屋買賣合同后,應及時到房屋所在地的房地產交易中心辦理產權過戶申請手續,但是有的賣方不協助辦理過戶登記,此類風險必須引起買方的高度重視。在購房合同可以約定,若因賣方原因或賣方不積極協助買方辦理過戶手續導致不能順利過戶至買方名下的,賣方應向買方全款退還購房款,并承擔由此給買方造成的實際損失。若雙方發生房屋買賣糾紛,一般要向法院提出訴前財產保全或訴訟財產保全,將房屋查封,防止涉案房屋被侵占等。

 

簽訂購房合同時,應仔細研究合同條款:

自行簽訂時,應注意以下條款是否約定明確:

1、房款的金額是否寫清楚;

2、哪種付款方式,是一次性付款還是分幾次,每次付款是什么時間?避免向賣方承擔逾期付款的違約責任;

3、買方如需按揭貸款,在合同中是否已經注明?買方一定要提前了解貸款銀行的操作程序及規定;

4、何時交房?交房時還有哪些物品?如家具、電器等設備隨房產一并轉交買方,也需要在合同的附件中列出明細清單;

5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔?一般是交房前由賣方承擔,交房后由買方承擔;交房前到物業部門查實賣方是否欠繳前述費用。

6、房產的風險責任何時轉移給買方?一般情況下,房產的風險責任,自房產權利轉移之日起由賣方轉移給買方;但轉讓當事人約定自房產轉移占有之日(交房之日)起轉移風險責任的,從其約定;大多數的買方會選擇使用在房產轉移占有之日起轉移風險責任;

7、違約責任是否約定?違約金的數額是否約定清楚?

8、房地產買賣合同何時生效?如果交易雙方沒有特別約定,則交易雙方簽字后合同即生效;交易雙方對合同的效力可以約定附加條件,待附加條件成就時合同生效;交易雙方對合同的效力可以約定附加期限,附加期限的合同自期限到時生效;雙方當事人中有一方或雙方是境外人士,交易雙方在簽署房屋買賣合同時應經過公證,此時合同方才生效。


通過中介公司簽訂購房合同時,應注意:

中介公司一般在提供房屋買賣合同格式范本的同時,還會提供一份補充協議,補充協議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。兩份協議都具有法律效力,但補充協議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認真審查以下幾個方面:

1.交易流程。交易流程要簡明扼要,沒有歧義。尤其房屋情況復雜,涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況,要約定明確,安排合理。

2.時間節點。視實際情況對交易過程中的時間進行合理規劃,對時間節點要約定在合同上,避免推諉扯皮,分不清責任。比如每次的交款時間、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。

3.違約責任。沒有違約責任就沒有履行保障,要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期過戶、逾期付款、逾期騰房的違約責任等等。防止責任不清,發生糾紛無法維護自身合法權益。

4.交付標準。二手房買賣過程中,大部分是有裝修的。如果有附送家具家電和固定裝修的,一定要列好清單并詳細記錄。是按現狀交付還是按不影響使用交付,應約定明確,避免因后續的交易不愉快,賣方在交房的時候再臨時起意。

5.稅費繳納。在二手房交易中,如果是通過中介買賣,中介一般會事先將各項稅費的明細列舉出來,并在前期溝通時,將這筆費用告知雙方,協調由誰繳納的問題。如果是買賣雙方自行交易,或是為防止政策變動引發糾紛,那么可以在合同中約定,各項稅費以及可能出現的稅費由誰繳納的問題,以免因為稅費繳納問題而導致房屋買賣不能正常進行。

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